Sfruttare meglio lo spazio non significa semplicemente costruire più box
Uno dei fattori che incidono maggiormente sulla redditività di un centro Self Storage è la quantità di superficie che può essere realmente trasformata in spazio affittabile. Tuttavia, massimizzare i metri quadrati destinati ai box non significa occupare ogni angolo disponibile.
Un centro necessita di corridoi, accessi, zone di carico e scarico, locali tecnici, elementi strutturali e spazi che garantiscano una circolazione comoda e sicura. La vera sfida consiste nel trovare il giusto equilibrio tra superficie affittabile, funzionalità ed esperienza dell’utente.
Per questo motivo, il calcolo della superficie affittabile ottimale deve essere affrontato fin dalle prime fasi di qualsiasi progetto Self Storage.
Che cosa si intende per superficie affittabile?
La superficie totale di un immobile e la sua superficie affittabile sono due concetti differenti.
La superficie affittabile corrisponde allo spazio che può essere commercializzato direttamente attraverso le unità di deposito. In altre parole, rappresenta i metri quadrati interni dei diversi box che possono essere affittati dai clienti.
Il resto dell’immobile è destinato agli elementi necessari al funzionamento del centro: corridoi, accessi, scale, ascensori, reception quando prevista, locali tecnici, pilastri e aree di circolazione.
Disporre di un capannone di 1.000 m², quindi, non significa poter commercializzare 1.000 m² di box.
Il primo passo: analizzare le caratteristiche dell’immobile
Prima di calcolare quanti metri quadrati possono essere trasformati in superficie affittabile, è necessario studiare attentamente l’edificio.
Non tutti gli immobili con la stessa superficie offrono lo stesso potenziale.
La forma della pianta, la posizione dei pilastri, gli ingressi e le uscite, le scale, gli ascensori, l’altezza disponibile e gli impianti esistenti condizionano significativamente la distribuzione.
Un capannone rettangolare e privo di ostacoli può consentire un’organizzazione molto diversa rispetto a un immobile caratterizzato da numerosi pilastri, dislivelli o aree irregolari.
L’analisi deve quindi concentrarsi non soltanto su quanti metri quadrati sono disponibili, ma su quanti possono essere trasformati in modo efficiente in unità commercializzabili.
La distribuzione interna determina gran parte della redditività
Una volta analizzato l’immobile, inizia una delle fasi più importanti: lo sviluppo del layout del centro.
La posizione di ogni corridoio e di ogni box influisce sulla percentuale finale di superficie affittabile.
Un progetto poco ottimizzato può generare zone residue, percorsi inutilmente lunghi o spazi difficili da commercializzare. Al contrario, una distribuzione studiata permette di sfruttare gli angoli, adattare le unità alla geometria dell’edificio e ridurre i metri quadrati improduttivi.
L’obiettivo non deve essere semplicemente inserire il maggior numero possibile di box, ma ottenere una distribuzione equilibrata che consenta di commercializzare il massimo spazio possibile mantenendo una buona operatività.
I corridoi: indispensabili, ma da ottimizzare
I corridoi rappresentano uno dei principali spazi non affittabili di un centro indoor, ma sono indispensabili.
Ridurne eccessivamente la larghezza per guadagnare superficie può rendere difficile il trasporto di mobili, merci o carrelli e peggiorare significativamente l’esperienza del cliente.
Allo stesso tempo, progettare corridoi inutilmente ampi riduce lo spazio disponibile per i box.
La soluzione consiste nel dimensionarli in funzione delle caratteristiche specifiche del progetto, delle dimensioni delle unità e dei flussi previsti degli utenti.
Ogni metro destinato alla circolazione deve avere una funzione precisa.
Anche il mix di dimensioni influisce sulla superficie affittabile
Non tutti i box devono avere le stesse dimensioni.
Una corretta combinazione di unità piccole, medie e grandi permette di sfruttare meglio la geometria dell’edificio e, allo stesso tempo, rispondere a differenti profili di domanda.
Determinati spazi vicino a pilastri, angoli o aree con geometrie particolari possono, ad esempio, essere valorizzati attraverso unità di dimensioni specifiche.
Il progetto, però, non deve basarsi esclusivamente sulla possibilità di far entrare più box. Il mix deve anche rispondere alle esigenze del mercato.
Creare molte unità di una dimensione poco richiesta può produrre una distribuzione efficiente sulla carta, ma poco redditizia dal punto di vista commerciale.
Per questo motivo, ottimizzazione fisica e analisi della domanda devono procedere insieme.
Esistono metri quadrati necessari anche se non generano direttamente un canone
Uno degli errori nell’analisi di un progetto è considerare ogni superficie non affittabile come spazio perso.
Non è sempre così.
Una zona di carico e scarico ben posizionata può migliorare notevolmente l’esperienza del cliente. Un accesso correttamente dimensionato può facilitare i flussi di circolazione. Un ascensore adeguato può rendere commercialmente interessanti le unità situate ai piani superiori.
Questi spazi non generano direttamente un canone di locazione, ma possono contribuire alle prestazioni complessive del centro.
La domanda corretta non è soltanto quanto spazio occupano, ma quale valore apportano all’operatività.
La superficie affittabile deve essere analizzata insieme alla domanda
Ottenere un’elevata percentuale di superficie affittabile è positivo, ma non garantisce da solo la redditività.
È necessario anche comprendere quali tipologie di unità richiede il mercato.
Lo studio preliminare deve analizzare il profilo dei potenziali clienti, la concorrenza, le dimensioni più richieste e le caratteristiche della zona.
Queste informazioni consentono di definire un mix di unità più adeguato e progettare il centro pensando non soltanto alla capacità, ma anche alla futura commercializzazione.
Più box non significa sempre maggiore redditività
Suddividere una superficie in molte unità piccole può aumentare il numero totale di box, ma non significa necessariamente adottare la strategia migliore.
Allo stesso modo, creare unità eccessivamente grandi può ridurre la flessibilità commerciale del centro.
La redditività dipende dall’equilibrio tra numero di unità, superficie affittabile, prezzo al metro quadrato, domanda e livello di occupazione.
Per questo motivo, due centri con esattamente la stessa superficie possono ottenere risultati economici molto diversi a seconda di come sono stati progettati.
È importante pensare anche alla crescita futura
La superficie affittabile ottimale non deve necessariamente essere sviluppata completamente fin dal primo giorno.
In alcuni progetti può essere interessante prevedere una realizzazione per fasi, soprattutto quando si dispone di una superficie considerevole e si desidera adeguare l’investimento iniziale alla crescita della domanda.
Una pianificazione corretta permette di prevedere fin dall’inizio lo sviluppo delle fasi successive senza compromettere l’operatività delle aree già in funzione.
Questo offre maggiore flessibilità all’investitore e consente di adattare la capacità del centro all’evoluzione reale dell’attività.
Come capire se una distribuzione è realmente ottimizzata?
Un buon progetto deve rispondere contemporaneamente a diverse domande: la geometria dell’immobile viene sfruttata correttamente? Esistono metri quadrati che potrebbero diventare superficie affittabile? I corridoi consentono una circolazione comoda? Il mix di dimensioni risponde alla domanda prevista? Gli accessi e le zone di carico sono posizionati correttamente? Esistono spazi residui che potrebbero essere sfruttati meglio? La distribuzione permette futuri ampliamenti o riconfigurazioni?
La risposta non deve basarsi esclusivamente sulla percentuale di superficie affittabile. Il layout migliore è quello che combina capacità, accessibilità, domanda e redditività.
L’ingegneria trasforma i metri quadrati in un modello di business
Nel Self Storage, ogni metro quadrato ha un impatto sull’investimento.
Una differenza apparentemente minima nella distribuzione può tradursi, nel corso degli anni, in una quantità significativa di superficie commercializzata o inutilizzata.
Per questo motivo, l’ingegneria e la progettazione del layout sono elementi fondamentali prima dell’inizio della costruzione.
In SSolid, ogni progetto viene studiato individualmente per analizzare le caratteristiche dell’immobile, ottimizzarne la distribuzione e sviluppare una combinazione di unità adeguata al mercato. L’obiettivo non è semplicemente ottenere più box, ma trasformare lo spazio disponibile in un centro Self Storage funzionale, competitivo e con il massimo potenziale di redditività.
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