La posizione è una delle decisioni più importanti nello sviluppo di un centro Self Storage. Tuttavia, scegliere dove realizzare il progetto non significa soltanto individuare una zona in cui esiste una domanda potenziale.
Il prezzo del terreno o dell’immobile può condizionare direttamente il modello di business, dalla superficie necessaria e dal tipo di costruzione fino alle dimensioni dei box, alle tariffe necessarie per raggiungere la redditività prevista o al tempo necessario per recuperare l’investimento.
Due progetti con una domanda simile possono richiedere approcci completamente diversi se uno viene sviluppato in una zona urbana con costi immobiliari elevati e l’altro in un’area periferica dove il prezzo al metro quadrato è considerevolmente inferiore.
Per questo motivo, prima di acquistare un terreno, un capannone o un locale, è necessario rispondere a una domanda fondamentale: quale modello di Self Storage può sostenere economicamente questa posizione?
Il prezzo del terreno fa parte della redditività del progetto
Quando si analizza un investimento nel Self Storage, è frequente concentrare l’attenzione sul costo di costruzione, sul numero di box o sul tasso di occupazione previsto.
Tuttavia, il costo dell’immobile può rappresentare una parte molto importante dell’investimento complessivo.
Acquistare un capannone in una zona urbana consolidata non ha lo stesso impatto finanziario dell’acquisto di un terreno industriale in periferia. Allo stesso modo, costruire un nuovo edificio comporta una struttura di investimento diversa rispetto alla riqualificazione di un immobile esistente.
Per questo motivo, l’analisi dovrebbe considerare congiuntamente:
- Prezzo di acquisto o costo dell’affitto.
- Costi di costruzione o riqualificazione.
- Superficie totale disponibile.
- Superficie realmente affittabile.
- Domanda potenziale della zona.
- Tariffe che il mercato può sostenere.
- Tasso di occupazione previsto.
- Costi operativi.
- Ricavi potenziali.
- Possibilità di ampliamento.
L’obiettivo non dovrebbe essere semplicemente trovare il terreno più economico, ma individuare il rapporto tra investimento, capacità di generare ricavi e potenziale del mercato.
Un terreno costoso richiede una migliore ottimizzazione di ogni metro quadrato
Quando il costo immobiliare è elevato, ogni metro quadrato assume ancora più importanza.
Una distribuzione poco efficiente può ridurre la superficie potenzialmente affittabile a causa di corridoi troppo ampi, spazi residuali, aree tecniche mal progettate o geometrie che rendono difficile la realizzazione dei box.
Queste perdite possono verificarsi in qualsiasi centro, ma il loro impatto economico aumenta quando il costo dell’immobile è elevato.
Per questo motivo, nelle località con prezzi elevati è particolarmente importante studiare il layout fin dalle prime fasi.
La posizione dei pilastri, la geometria dell’edificio, gli accessi, le aree di circolazione, gli impianti e il mix di dimensioni possono determinare quanta superficie diventerà effettivamente affittabile.
Non conta soltanto quanti metri quadrati possiede l’immobile, ma quanti possono realmente generare ricavi.
Il prezzo di acquisto può condizionare anche le tariffe
Un progetto deve generare ricavi sufficienti per compensare l’investimento effettuato e raggiungere gli obiettivi di redditività stabiliti.
Quando il costo immobiliare aumenta in modo significativo, il centro può avere bisogno di generare maggiori ricavi per metro quadrato.
Questo non significa che sia sufficiente aumentare il prezzo di affitto dei box.
Le tariffe sono condizionate dal mercato.
Se i clienti di una determinata zona sono disposti a pagare un determinato prezzo, il modello finanziario deve essere sviluppato tenendo conto di questa realtà.
Esiste quindi una relazione fondamentale:
costo immobiliare → investimento necessario → ricavi necessari → capacità reale del mercato di generare tali ricavi.
Un immobile può essere tecnicamente perfetto per sviluppare un centro e, allo stesso tempo, non essere economicamente adeguato se il prezzo di acquisto richiede tariffe o livelli di occupazione poco realistici.
Posizione urbana: costi più elevati, ma maggiore vicinanza ai clienti
Le località urbane presentano generalmente costi immobiliari superiori, ma possono offrire anche vantaggi importanti.
La vicinanza a zone residenziali, piccole imprese, uffici o aree con un’elevata densità di popolazione può facilitare l’accesso a un’ampia base di potenziali clienti.
Inoltre, nelle zone in cui le abitazioni dispongono di poco spazio per lo stoccaggio, il Self Storage può rispondere a un’esigenza particolarmente significativa.
Tuttavia, il costo dell’immobile richiede una progettazione accurata.
In questi contesti diventa particolarmente importante ottimizzare la superficie disponibile, studiare il mix di dimensioni e analizzare quali profili di clienti possono generare maggiore domanda.
La questione fondamentale è verificare se la maggiore vicinanza al mercato compensa il costo immobiliare più elevato.
Periferia: più superficie con un investimento immobiliare inferiore
Le zone periferiche o industriali possono presentare una situazione diversa.
Con lo stesso livello di investimento immobiliare può essere possibile acquistare un terreno o un capannone con una superficie significativamente maggiore.
Questo può facilitare la realizzazione di centri più grandi, aree di circolazione più ampie, migliori zone di carico e scarico o persino modelli che combinano diverse tipologie di stoccaggio.
Può inoltre offrire maggiori possibilità di sviluppare il progetto per fasi e riservare spazio per futuri ampliamenti.
Tuttavia, disporre di più metri quadrati non garantisce automaticamente un modello di business migliore.
La distanza dai clienti, l’accessibilità, i collegamenti stradali, la visibilità e la domanda esistente continuano a essere fattori determinanti.
Un terreno economico perde attrattiva se è necessario acquisire clienti da un’area geografica troppo ampia per raggiungere un livello di occupazione sufficiente.
Il prezzo del terreno può influenzare il tipo di centro
Il costo e le caratteristiche dell’immobile possono condizionare anche il modello fisico del centro Self Storage.
Nelle zone urbane con prezzi elevati e una disponibilità limitata di terreni, può essere interessante riqualificare edifici esistenti o sviluppare centri su più piani.
Nelle aree periferiche con una maggiore disponibilità di spazio, possono essere prese in considerazione configurazioni più estese, centri su un unico livello o soluzioni che facilitino l’accesso dei veicoli.
Possono inoltre essere sviluppati progetti che combinano aree indoor e outdoor, in funzione dello spazio disponibile, della domanda e delle caratteristiche del terreno.
Pertanto, non esiste un unico modello di centro adatto a tutte le località.
Il progetto deve adattarsi sia al mercato sia al costo e alle caratteristiche fisiche dell’immobile.
Acquistare a un prezzo basso non significa sempre investire meglio
Uno degli errori che un investitore può commettere è considerare interessante un’opportunità immobiliare soltanto perché il prezzo al metro quadrato sembra conveniente.
Un capannone economico può presentare limitazioni importanti: pilastri che complicano la distribuzione, geometrie irregolari, problemi di accessibilità, impianti che richiedono interventi importanti o una posizione con una domanda insufficiente.
Il prezzo iniziale può essere basso, ma gli investimenti necessari per trasformare l’immobile possono modificare completamente il budget.
Per questo motivo, è importante analizzare il costo complessivo del progetto, non soltanto il prezzo di acquisto.
Un immobile più costoso ma meglio posizionato, con una distribuzione efficiente e minori esigenze di adattamento, può offrire un risultato economico migliore rispetto a un’alternativa apparentemente più conveniente.
Anche l’affitto modifica il modello finanziario
Non tutti i progetti richiedono l’acquisto dell’immobile.
Sviluppare un centro in un immobile in affitto può ridurre l’investimento iniziale destinato all’acquisto, ma introduce un costo ricorrente che deve essere integrato nel modello finanziario.
In questo scenario assumono particolare importanza la durata del contratto, le condizioni di aggiornamento del canone e la stabilità necessaria per ammortizzare gli investimenti realizzati nel centro.
Un investimento significativo nell’adeguamento degli spazi, nelle pareti divisorie, negli impianti e nella tecnologia richiede un orizzonte operativo sufficientemente lungo.
Per questo motivo, la decisione tra acquistare e affittare non dovrebbe essere analizzata separatamente. Deve essere valutata in relazione all’investimento necessario, ai flussi di cassa previsti e alla strategia a lungo termine dell’operatore.
La superficie affittabile cambia il modo di valutare il prezzo al metro quadrato
Confrontare due immobili soltanto sulla base del prezzo e della superficie totale può portare a conclusioni sbagliate.
Immaginiamo due capannoni con la stessa superficie costruita.
Il primo presenta una geometria regolare, pochi pilastri e consente di sviluppare un layout molto efficiente. Il secondo richiede di destinare più spazio alla circolazione, alle aree tecniche o agli elementi strutturali.
Anche se il secondo è più economico, potrebbe offrire una superficie affittabile considerevolmente inferiore.
Per questo motivo, uno degli indicatori più interessanti consiste nel mettere in relazione l’investimento immobiliare con i metri quadrati che potranno essere realmente affittati.
Questa prospettiva permette di confrontare le opportunità di investimento in modo molto più realistico.
Il prezzo del terreno influenza anche la strategia di crescita
Nelle località in cui il terreno è costoso e poco disponibile, ampliare successivamente il centro può risultare complicato.
Questo rende necessario considerare fin dall’inizio la capacità futura del centro.
In altri mercati, disporre di un terreno più ampio può permettere di sviluppare il progetto progressivamente.
Ad esempio, è possibile realizzare inizialmente la capacità necessaria per rispondere alla domanda prevista e riservare altre aree per future fasi di ampliamento.
Questo approccio può contribuire a distribuire l’investimento nel tempo e ad adattare la crescita all’evoluzione reale dell’occupazione.
L’analisi immobiliare dovrebbe quindi porsi anche un’altra domanda:
cosa succede se il centro ottiene risultati migliori del previsto e ha bisogno di crescere?
La domanda deve giustificare il costo della posizione
L’immobile perfetto non esiste indipendentemente dal mercato.
Una posizione con un costo immobiliare elevato può avere senso quando esistono una sufficiente densità di popolazione, una domanda da parte delle imprese, una limitata disponibilità di spazio e la possibilità di mantenere tariffe adeguate.
Allo stesso modo, una posizione più economica può essere interessante se offre una buona accessibilità e consente di intercettare una domanda sufficiente all’interno del proprio bacino di utenza.
La chiave consiste nel mettere in relazione tre variabili:
costo della posizione + potenziale della domanda + capacità di generare ricavi.
Analizzarle separatamente offre soltanto una visione parziale del progetto.
Cosa analizzare prima di acquistare un terreno o un immobile
Prima di impegnare una parte importante dell’investimento, è consigliabile studiare la fattibilità tecnica, commerciale e finanziaria del progetto.
Non basta chiedersi quanto costa l’immobile.
È necessario anche sapere cosa può essere realizzato al suo interno, quale sarà la superficie affittabile, quale domanda esiste nella zona, quale mix di dimensioni è più adatto al mercato, quali tariffe possono essere applicate e quale investimento aggiuntivo sarà necessario per mettere il centro in funzione.
Solo dopo questa analisi è possibile stabilire se il prezzo richiesto è coerente con il modello di business.
Il terreno più redditizio non è necessariamente quello più economico
Nel Self Storage, ridurre il costo immobiliare può migliorare inizialmente i numeri dell’investimento, ma scegliere una posizione esclusivamente in base al prezzo può finire per limitare l’occupazione, le tariffe o le possibilità di crescita del centro.
La decisione deve partire da una visione più ampia.
Un buon immobile non è semplicemente quello che costa meno, ma quello che permette di sviluppare un centro capace di generare una redditività adeguata all’investimento effettuato.
SSolid: analizzare l’immobile prima di investire
In SSolid, lo sviluppo di un centro Self Storage inizia molto prima della costruzione. L’analisi dell’immobile, della distribuzione, della superficie affittabile, del mix di dimensioni e delle possibilità di crescita permette di valutare il reale potenziale di ogni progetto.
Perché prima di decidere quanto investire in un terreno o in un capannone, è necessario sapere quale attività può essere realmente sviluppata all’interno di quello spazio.
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