Prima di aprire un centro Self Storage, conoscere la domanda potenziale della zona è fondamentale. Tuttavia, esiste un’altra analisi che può fornire informazioni molto importanti prima di definire il progetto: studiare la concorrenza esistente.
Sapere quanti centri operano nella zona non è sufficiente. È necessario capire cosa offrono, quali dimensioni di box commercializzano, come strutturano i prezzi, quali servizi includono e, soprattutto, quali esigenze del mercato potrebbero non essere ancora sufficientemente soddisfatte.
Una buona analisi della concorrenza non dovrebbe servire semplicemente a copiare ciò che esiste già. L’obiettivo è aiutare a prendere decisioni migliori su posizione, dimensioni dei box, progettazione, servizi, posizionamento e investimento.
1. Quanti centri esistono realmente nella zona?
Il primo passo consiste nell’identificare i centri Self Storage che possono competere per gli stessi clienti.
Non è sufficiente cercare soltanto quelli situati a pochi chilometri. Anche l’accessibilità e i tempi di percorrenza influenzano il reale bacino di utenza.
È importante analizzare aspetti come:
- Numero di centri esistenti.
- Distanza rispetto alla posizione prevista.
- Tempi di percorrenza.
- Accessi stradali.
- Vicinanza a zone residenziali e commerciali.
- Visibilità dei centri.
- Presenza di nuovi progetti in fase di sviluppo nella zona.
Una zona con diversi operatori non rappresenta necessariamente una cattiva posizione. La loro presenza può anche indicare che esiste una domanda consolidata di spazi di deposito.
La questione è capire se esiste ancora spazio per una nuova offerta e come dovrebbe posizionarsi.
2. Quali dimensioni di box offre la concorrenza?
Una delle analisi più interessanti consiste nello studiare il mix di unità disponibili.
Prevalgono i box piccoli? Esistono abbastanza unità di medie dimensioni? È presente un’offerta per professionisti che necessitano di superfici più ampie?
Osservare le dimensioni commercializzate permette di ottenere una prima indicazione sul tipo di domanda presente nella zona.
Tuttavia, è importante anche individuare eventuali opportunità.
Ad esempio, se quasi tutti i concorrenti offrono unità piccole e medie, ma nella zona è presente una significativa attività commerciale e professionale, potrebbe essere interessante studiare la domanda potenziale di spazi più grandi.
L’obiettivo non è replicare automaticamente il mix della concorrenza, ma utilizzare queste informazioni insieme allo studio di mercato per definire una distribuzione adatta alla domanda reale.
3. Quali prezzi applicano?
Il prezzo è un’altra variabile fondamentale.
Analizzare le tariffe permette di comprendere il posizionamento del mercato e quali ricavi potrebbe potenzialmente generare ogni metro quadrato affittabile.
È importante confrontare i prezzi delle diverse dimensioni di box e non limitarsi a osservare una sola tariffa.
È inoltre necessario verificare la presenza di:
- Promozioni iniziali.
- Sconti durante i primi mesi.
- Periodi minimi di permanenza.
- Costi aggiuntivi.
- Assicurazioni obbligatorie.
- Depositi cauzionali.
- Tariffe specifiche per le aziende.
Il prezzo inizialmente pubblicizzato non rappresenta sempre il costo reale sostenuto dal cliente.
Per questo motivo, più completa è la comparazione, più sarà semplice comprendere il posizionamento di ogni operatore.
4. Qual è il loro livello di disponibilità?
La disponibilità può fornire informazioni particolarmente interessanti.
Se determinate dimensioni risultano costantemente esaurite in diversi centri, potrebbe esistere una domanda superiore all’offerta disponibile.
Al contrario, se alcune unità rimangono disponibili per lunghi periodi, è importante capire perché.
Può dipendere dal prezzo, dalle dimensioni, dalla posizione del centro o semplicemente da una minore domanda per quella tipologia.
Monitorare queste informazioni nel tempo fornisce molti più dati rispetto a una singola analisi della concorrenza.
L’obiettivo è identificare quali unità sembrano avere una maggiore rotazione e quali incontrano maggiori difficoltà a essere affittate.
5. Come sono le loro strutture?
L’analisi digitale è importante, ma visitare i centri concorrenti può offrire una prospettiva diversa.
L’esperienza diretta permette di osservare elementi difficili da valutare attraverso un sito web:
- Facilità nel trovare il centro.
- Accesso dalla strada.
- Parcheggio.
- Area di carico e scarico.
- Larghezza dei corridoi.
- Illuminazione.
- Pulizia.
- Segnaletica.
- Accesso ai box.
- Ascensori, quando il centro dispone di più piani.
- Impressione generale della struttura.
Questi elementi influenzano direttamente l’esperienza del cliente.
Permettono inoltre di individuare opportunità per progettare un centro più comodo e funzionale.
6. Quale livello di automazione offrono?
Anche il modello operativo dei concorrenti deve far parte dell’analisi.
Alcuni centri funzionano con personale presente durante gran parte della giornata, mentre altri hanno sviluppato modelli altamente automatizzati.
È importante verificare se offrono:
- Contrattazione online.
- Prenotazione delle unità tramite Internet.
- Firma digitale dei contratti.
- Pagamenti online.
- Accesso tramite codice, applicazione mobile o altri sistemi digitali.
- Gestione remota delle autorizzazioni.
- Accesso al di fuori degli orari dell’ufficio.
- Assistenza clienti automatizzata o da remoto.
Queste informazioni aiutano a comprendere il livello di servizio che i clienti si aspettano attualmente in quel mercato.
Permettono inoltre di definire fin dall’inizio quale tecnologia sarà necessaria per gestire il nuovo centro.
7. Quali orari di accesso offrono?
Gli orari possono diventare un elemento differenziante.
Alcuni utenti hanno bisogno di accedere ai propri beni soltanto occasionalmente, mentre determinati professionisti possono aver bisogno di entrare con maggiore frequenza.
Per questo motivo, è importante analizzare se i concorrenti offrono accesso:
- Soltanto durante gli orari commerciali.
- Durante una fascia oraria estesa.
- Nei fine settimana.
- 24 ore su 24.
Questo non significa che un nuovo centro debba necessariamente offrire l’orario più ampio.
La decisione deve rispondere al profilo del cliente target e al modello operativo previsto.
8. A quale tipo di cliente si rivolgono?
Non tutti i centri Self Storage competono esattamente per lo stesso tipo di cliente.
Alcuni orientano la propria comunicazione soprattutto verso i privati: traslochi, ristrutturazioni, mancanza di spazio o deposito temporaneo.
Altri possono rivolgersi soprattutto a:
- Lavoratori autonomi.
- Aziende.
- E-commerce.
- Professionisti.
- Attività commerciali.
- Studenti.
- Clienti di lunga durata.
Analizzare la comunicazione, le dimensioni disponibili, i servizi e i prezzi permette di comprendere quali segmenti ogni operatore sta cercando di acquisire.
Questo può rivelare profili di clienti che ricevono ancora poca attenzione nel mercato locale.
9. Come acquisiscono i clienti?
È utile studiare anche la presenza commerciale e digitale della concorrenza.
Sono ben posizionati quando qualcuno cerca un Self Storage o un box nella zona? Utilizzano Google Ads? Hanno buone recensioni? Sono presenti sui social media?
È interessante analizzare:
- Posizionamento su Google.
- Google Business Profile.
- Numero e qualità delle recensioni.
- Pubblicità online.
- Social media.
- Sito web.
- Processo di prenotazione.
- Promozioni.
- Segnaletica esterna.
- Pubblicità locale.
Non si tratta soltanto di capire cosa vendono, ma anche come riescono a farsi trovare dai clienti.
10. Cosa dicono i loro clienti?
Le recensioni possono diventare una fonte di informazioni particolarmente utile.
Non bisogna osservare soltanto la valutazione media. L’aspetto più interessante è individuare eventuali elementi ricorrenti.
Se diversi clienti sottolineano frequentemente la facilità di accesso, probabilmente si tratta di un punto di forza del centro.
Se compaiono ripetutamente commenti negativi relativi al parcheggio, all’assistenza, alla pulizia, agli accessi o a problemi durante la contrattazione, potrebbe esistere un’opportunità per offrire un’esperienza migliore.
Le recensioni permettono di capire quali aspetti vengono realmente apprezzati dagli utenti una volta iniziato a utilizzare il servizio.
11. Quali servizi aggiuntivi offrono?
Due centri con box simili possono differenziarsi notevolmente attraverso i servizi offerti.
Alcuni operatori possono offrire:
- Materiale da imballaggio.
- Ricezione delle merci.
- Carrelli per il trasporto degli oggetti.
- Parcheggio.
- Aree specifiche di carico e scarico.
- Assicurazioni.
- Noleggio di veicoli.
- Servizi per le aziende.
Analizzare questi elementi permette di decidere quali possono avere senso per il nuovo progetto e quali, invece, non offrono un valore sufficiente al pubblico target.
12. Cosa sembra mancare nel mercato?
Dopo aver analizzato tutti questi elementi, arriva la domanda più importante:
Cosa potrebbe offrire il nuovo centro che attualmente non è sufficientemente disponibile sul mercato?
Potrebbe trattarsi di determinate dimensioni, migliori accessi, maggiore automazione, orari differenti, unità dedicate alle aziende, una posizione più vicina ai clienti o semplicemente un processo di contrattazione più semplice.
L’opportunità non consiste sempre nel fare qualcosa di completamente diverso.
In molti casi consiste nel rispondere meglio a un’esigenza che esiste già.
La concorrenza aiuta anche a progettare il centro
L’analisi della concorrenza non dovrebbe essere effettuata soltanto per definire i prezzi o preparare una strategia commerciale.
Può influenzare direttamente anche la progettazione fisica del centro.
Se il mercato mostra una forte domanda per determinate superfici, queste informazioni possono essere integrate nel mix di dimensioni.
Se i centri esistenti presentano difficoltà di accesso o problemi nelle aree di carico e scarico, il nuovo progetto può progettare queste zone in modo diverso.
E se il mercato si sta evolvendo verso modelli automatizzati, la tecnologia e il controllo degli accessi dovrebbero essere considerati fin dalle prime fasi.
Per questo motivo, l’analisi della concorrenza dovrebbe essere effettuata prima di definire definitivamente il layout.
Non copiare la concorrenza: comprendi il mercato
Il fatto che diversi centri utilizzino una determinata distribuzione o applichino prezzi simili non significa automaticamente che questa sia la strategia migliore per un nuovo progetto.
La concorrenza fornisce informazioni, ma queste devono essere combinate con altri fattori:
domanda + posizione + caratteristiche dell’immobile + investimento + concorrenza + modello operativo.
Solo analizzando tutti questi elementi insieme è possibile sviluppare un progetto adatto alle reali condizioni del mercato.
SSolid: studiare prima di costruire
In SSolid, la pianificazione di un centro Self Storage inizia prima della produzione o dell’installazione del primo box.
Analizzare il mercato, studiare la concorrenza, valutare l’immobile e definire correttamente la distribuzione permette di prendere decisioni più consapevoli fin dalle prime fasi del progetto.
Perché conoscere ciò che fanno gli altri centri non serve soltanto a competere con loro.
Serve soprattutto a comprendere di cosa ha realmente bisogno il mercato e come sviluppare un centro pronto a rispondere a quella domanda.
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