Quando si sviluppa un nuovo centro Self Storage, una delle prime decisioni che un investitore deve prendere riguarda il tipo di immobile da utilizzare.
È meglio acquistare o affittare un capannone esistente e adattarlo all’attività? Oppure può essere più conveniente costruire una struttura progettata specificamente per il Self Storage?
Non esiste una risposta unica. Entrambe le soluzioni possono portare alla realizzazione di centri efficienti e redditizi, ma presentano differenze importanti in termini di investimento, progettazione, tempi e possibilità di adattamento.
La decisione deve partire da un’analisi dell’immobile, della posizione, della domanda prevista e delle esigenze del futuro centro.
Riqualificare un capannone esistente: sfruttare una struttura già disponibile
Trasformare un capannone o un edificio esistente in un centro Self Storage è una soluzione molto diffusa, soprattutto quando si individua un immobile ben posizionato e con caratteristiche adeguate.
In questo caso, il progetto parte da una struttura già costruita e il lavoro consiste nello studiare come adattare gli spazi interni per creare box, corridoi, accessi e tutte le altre aree necessarie.
Questa soluzione permette di riutilizzare immobili industriali o commerciali che non vengono più impiegati per la loro attività originaria, attribuendo loro una nuova funzione.
Tuttavia, disporre di un capannone non significa automaticamente che sia adatto al Self Storage.
Quando può essere interessante riqualificare un capannone?
La riqualificazione è particolarmente interessante quando l’immobile presenta condizioni favorevoli al progetto.
Una pianta regolare, pochi pilastri, una buona altezza, accessi adeguati e una superficie sufficiente possono facilitare notevolmente la trasformazione.
Anche la posizione è determinante. Un capannone con alcune limitazioni strutturali può comunque rappresentare un’opportunità interessante se si trova in una zona facilmente accessibile e caratterizzata da una forte domanda di spazi di deposito.
Prima di prendere una decisione è quindi necessario studiare sia le caratteristiche fisiche dell’edificio sia il suo potenziale commerciale.
I vantaggi di partire da un immobile esistente
Uno dei principali vantaggi è che gran parte della struttura è già costruita.
A seconda dello stato dell’immobile e degli interventi necessari, questo può semplificare alcune fasi del progetto rispetto a una costruzione completamente nuova.
La riqualificazione permette inoltre di sfruttare posizioni in cui potrebbe non essere disponibile un terreno adatto alla costruzione di un nuovo edificio.
Questo aspetto assume particolare importanza nelle aree urbane o vicine alle zone residenziali, dove trovare terreni adeguati può essere più difficile.
Consente inoltre di dare una seconda vita a capannoni industriali, locali commerciali e altri immobili che possono essere adattati a un nuovo modello di business.
Non tutti i metri quadrati di un capannone sono ugualmente sfruttabili
Uno degli aspetti più importanti da valutare prima di acquistare un immobile è la sua superficie realmente utilizzabile.
Due capannoni da 1.000 m² possono offrire risultati completamente diversi.
La presenza di pilastri, scale, dislivelli, locali tecnici, zone irregolari o accessi mal posizionati può condizionare il layout e ridurre la superficie che potrà essere effettivamente trasformata in box.
Per questo motivo, il prezzo al metro quadrato dell’immobile non dovrebbe essere analizzato isolatamente.
È necessario valutare anche quanta superficie potrà essere realmente convertita in spazio affittabile.
Anche gli impianti esistenti condizionano il progetto
La struttura non è l’unico elemento da analizzare.
Un cambio di destinazione d’uso o l’adattamento dell’edificio può richiedere interventi su diversi impianti ed elementi costruttivi.
A seconda del progetto, sarà necessario valutare aspetti come:
- Impianto elettrico.
- Illuminazione.
- Ventilazione.
- Protezione antincendio.
- Accessibilità.
- Vie di evacuazione.
- Copertura ed eventuali problemi di umidità.
- Pavimentazione.
- Accessi per i veicoli.
- Zone di carico e scarico.
Lo stato di questi elementi può modificare significativamente il costo finale della riqualificazione.
Un immobile apparentemente economico può richiedere un investimento importante per essere adattato correttamente.
Quando può essere meglio costruire da zero?
Costruire un centro Self Storage da zero offre un vantaggio fondamentale: l’edificio può essere progettato specificamente per questa attività.
Invece di adattare la distribuzione a una struttura esistente, l’intero edificio viene concepito fin dall’inizio in funzione del futuro funzionamento del centro.
Questo permette di pianificare con maggiore libertà la posizione degli accessi, le aree di circolazione, le dimensioni dei corridoi, la posizione di scale e ascensori e la distribuzione dei box.
Consente inoltre di studiare fin dall’inizio come massimizzare la superficie affittabile senza compromettere la funzionalità.
Progettare l’edificio in funzione del modello di business
Quando si costruisce da zero, il progetto può partire direttamente dalle esigenze commerciali.
Se lo studio di mercato indica una determinata domanda di unità piccole, medie e grandi, l’edificio può essere progettato tenendo conto di questo mix.
È inoltre possibile pianificare la crescita futura.
Ad esempio, un progetto può prevedere diverse fasi di costruzione oppure riservare determinate aree per futuri ampliamenti.
Questa capacità di anticipare lo sviluppo può essere particolarmente interessante nei progetti di maggiori dimensioni.
Indoor, outdoor o una combinazione dei due
La costruzione da zero offre anche una maggiore libertà nella definizione del modello del centro.
A seconda del terreno e del mercato, è possibile sviluppare un centro indoor, un modello outdoor con accesso diretto a determinate unità oppure una combinazione dei due concetti.
Questa decisione può essere integrata fin dall’inizio nella circolazione di veicoli e persone, nella posizione degli accessi e nella distribuzione delle unità.
Quando si riqualifica un edificio esistente, invece, molte di queste decisioni sono condizionate dalla configurazione originale dell’immobile.
Il costo non deve essere l’unico criterio
Confrontare riqualificazione e nuova costruzione considerando esclusivamente l’investimento iniziale può portare a decisioni sbagliate.
Una soluzione può richiedere un investimento iniziale inferiore, ma comportare successivamente maggiori costi di adattamento, manutenzione o gestione.
Allo stesso modo, un capannone più economico può offrire una superficie affittabile inferiore a causa di una configurazione poco favorevole.
Per questo motivo, è necessario analizzare il progetto nel suo complesso:
investimento + superficie affittabile + capacità prevista + costi di adattamento + gestione + potenziale di ricavi.
Ciò che conta non è soltanto quanto costa trasformare o costruire il centro, ma quale capacità ha quell’investimento di generare un’attività sostenibile.
Anche i tempi influenzano la decisione
Il tempo necessario per rendere operativo il centro è un altro elemento importante da considerare.
Riqualificare un capannone può ridurre alcune fasi della costruzione, ma questo non significa necessariamente che il progetto sarà sempre più rapido.
Se l’immobile richiede importanti modifiche strutturali, l’adeguamento degli impianti o interventi complessi, i tempi possono aumentare.
In una nuova costruzione, invece, il processo può essere più lungo, ma esiste una maggiore possibilità di pianificare l’intero progetto fin dall’inizio.
Ogni alternativa deve quindi essere valutata in base alle condizioni reali del progetto e non attraverso stime generiche.
La posizione può essere più importante dell’edificio
Un edificio eccellente situato in una zona con poca domanda può rappresentare un investimento meno interessante rispetto a un capannone con alcune limitazioni ma posizionato in un mercato con maggiore potenziale.
Nel Self Storage, la vicinanza ai clienti, l’accessibilità e la visibilità possono influenzare significativamente le prestazioni del centro.
Prima di scartare un immobile perché necessita di una riqualificazione o scegliere un terreno soltanto perché facilita la costruzione, è importante analizzare il mercato che circonda il futuro centro.
Il progetto deve funzionare sia dal punto di vista tecnico sia da quello commerciale.
Cosa analizzare prima di decidere
Prima di scegliere tra riqualificazione e costruzione da zero, è opportuno valutare congiuntamente diversi fattori:
- Posizione e area di influenza.
- Domanda potenziale.
- Concorrenza esistente.
- Prezzo dell’immobile o del terreno.
- Stato della struttura.
- Superficie affittabile potenziale.
- Possibilità di distribuzione interna.
- Accessibilità.
- Interventi di riqualificazione necessari.
- Requisiti tecnici e normativi.
- Possibilità di ampliamento.
- Investimento complessivo previsto.
Solo dopo aver analizzato questi elementi è possibile confrontare correttamente il potenziale delle due alternative.
Non si tratta semplicemente di riqualificare o costruire, ma di scegliere il progetto giusto
Un capannone esistente con una buona posizione e una geometria favorevole può rappresentare un’ottima opportunità per sviluppare un centro Self Storage.
In altri casi, le limitazioni dell’immobile possono rendere più interessante la costruzione di una nuova struttura, progettata specificamente per massimizzare l’utilizzo dello spazio e facilitare la gestione.
Per questo motivo, la decisione dovrebbe essere presa prima di impegnare una parte significativa dell’investimento.
SSolid: analizzare prima di costruire
In SSolid, ogni progetto inizia con l’analisi delle caratteristiche dell’immobile, dello spazio disponibile e delle esigenze del futuro centro.
Questa fase permette di studiare diverse distribuzioni, valutare il potenziale della superficie affittabile e determinare quale soluzione possa adattarsi meglio agli obiettivi dell’investitore.
Sia nella riqualificazione di un capannone esistente sia nello sviluppo di un centro da zero, una corretta pianificazione permette di prendere decisioni con una visione globale del progetto.
Perché l’obiettivo non è semplicemente trovare uno spazio in cui installare dei box, ma sviluppare un centro Self Storage funzionale, efficiente e con un potenziale di redditività a lungo termine.
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